Как иностранцу купить квартиру в Грузии: пошаговый разбор

Покупка недвижимости в Грузии устроена проще, чем в большинстве стран Европы. Иностранец покупает на своё имя, без партнёра-резидента и без разрешений. Ниже - как это выглядит на практике.

Шаг 1. Определитесь с целью, а не с районом

Разговор всегда начинается не с «хочу в Ваке», а с вопроса, зачем вам объект. Для жизни важны школа, транспорт, тишина двора. Для сдачи в аренду - поток людей рядом, вид и близость к точкам притяжения. Для перепродажи - стадия строительства и репутация застройщика.

Один и тот же дом может быть отличной покупкой для одной цели и плохой для другой. Именно на этом шаге чаще всего теряют деньги: покупают «красивое», а потом выясняется, что сдаётся оно на треть хуже соседнего невзрачного дома.

Шаг 2. Бюджет со всеми расходами

Считайте не цену объекта, а сумму на выходе. К стоимости добавляются:

• услуги нотариуса и регистрация права - обычно небольшая сумма, но она есть;
• комиссия агентства, если вы работаете с брокером;
• ремонт, если квартира в состоянии «белый каркас», а это очень частый вариант в новостройках;
• мебель и техника, если планируете сдавать.

Разница между «зелёным каркасом» и готовой к заселению квартирой в Тбилиси легко достигает 300-500 долларов за квадратный метр. Это не мелочь, которую можно уточнить потом.

Шаг 3. Проверка объекта

Здесь начинается настоящая работа. Минимальный набор:

• Выписка из публичного реестра. Показывает собственника, площадь и наличие обременений: залог, арест, ипотека.
• Разрешение на строительство для новостроек. Проверяется, соответствует ли построенное тому, что разрешили.
• История застройщика. Сдавал ли он предыдущие очереди и с какой задержкой. Задержка в год для рынка не редкость.
• Коммунальные долги. Переходят вместе с объектом, если не закрыть их до сделки.

Если продавец торопит и не даёт времени на проверку, это сам по себе сигнал.

Шаг 4. Договор и расчёты

Договор купли-продажи составляется на грузинском языке. Если вы им не владеете, нужен перевод и переводчик при подписании - это стандартная практика, а не признак недоверия.

Расчёты обычно проходят через банковский счёт. Наличные в крупных сделках возможны, но затрудняют подтверждение происхождения средств, если потом вы захотите продать объект или подать на вид на жительство.

Шаг 5. Регистрация в Доме юстиции

Самая быстрая часть. Регистрация права собственности занимает один рабочий день, а по ускоренному тарифу - несколько часов. На выходе вы получаете выписку, где собственником указаны вы.

Присутствовать лично не обязательно: сделку можно провести по нотариальной доверенности, если вы находитесь в другой стране. Многие наши клиенты приезжают посмотреть свою квартиру уже после регистрации.

Что чаще всего идёт не так

Три типичные ситуации, которые мы видим регулярно:

1. Покупка по рендерам. Дом на картинке и дом в реальности отличаются планировками, высотой потолков и видом из окна. Требуйте фотографии реального этажа.
2. Устные обещания застройщика. Паркинг, кладовая, отделка - всё, что не записано в договоре, не существует.
3. Экономия на проверке. Пара сотен долларов на юриста экономит десятки тысяч в случаях, когда у объекта есть обременение.

Сколько это занимает по времени

При готовом объекте и чистых документах от первого просмотра до ключей проходит от одной до трёх недель. Основное время съедает не регистрация, а проверка и переговоры по цене. Это нормально: спешка здесь стоит дороже, чем ожидание.