Сколько реально приносит квартира в Грузии
Застройщики любят цифру «до 12% годовых». Она не выдумана, но считается по идеальному сценарию: полная загрузка, максимальная ставка, ноль расходов. В жизни так не бывает. Разберём, как считать честно.
Формула, которой мы пользуемся
Годовая доходность = (месячная ставка × месяцев загрузки − годовые расходы) ÷ полная стоимость входа.
Ключевых слов здесь два: загрузка и полная стоимость входа. Именно их обычно и опускают в рекламных расчётах.
Пример: студия в Батуми
Возьмём реальный набор цифр по объекту у моря.
- Цена квартиры: 68 000 $
- Ремонт и мебель: 12 000 $
- Полная стоимость входа: 80 000 $
Доходы при посуточной сдаче:
- Средняя ставка за ночь по году: 45 $
- Реальная загрузка: 55% (около 200 ночей)
- Валовой доход за год: 9 000 $
Теперь расходы, о которых не пишут в презентациях:
- Комиссия управляющей компании (20%): 1 800 $
- Коммунальные и интернет: 700 $
- Уборка и расходники: 900 $
- Амортизация мебели и техники: 500 $
- Налог на доход от аренды: порядка 450 $
Итого расходы: 4 350 $. Чистый доход: 4 650 $.
Доходность: 5,8% годовых от полной стоимости входа. Не 12%, но и не плохо для актива, который при этом дорожает.
Пример: двухкомнатная в Тбилиси
- Цена квартиры: 135 000 $
- Ремонт и мебель: 15 000 $
- Полная стоимость входа: 150 000 $
- Долгосрочная аренда: 900 $ в месяц
- Загрузка: 11 месяцев из 12
- Валовой доход: 9 900 $
- Расходы (налог, мелкий ремонт, простой): около 1 400 $
- Чистый доход: 8 500 $
Доходность: 5,7% годовых. Цифра почти та же, но получена она с гораздо меньшими усилиями.
Что сильнее всего влияет на результат
Загрузка, а не ставка. Поднять ставку на 10% сложно, а потерять 20% загрузки из-за неудачного расположения - легко. Мы всегда смотрим на конкуренцию в радиусе трёхсот метров.
Качество ремонта. В посуточной аренде разница между «просто чисто» и «хочется сфотографировать» даёт 15-25% к ставке и заметно поднимает загрузку за счёт отзывов.
Кто управляет. Управляющая компания забирает пятую часть дохода, но самостоятельное управление из другой страны почти всегда заканчивается простоями, которые стоят дороже комиссии.
Что стоит запомнить
Реалистичный ориентир по Грузии сегодня - от 5 до 9% годовых чистыми, в зависимости от города, объекта и того, кто им занимается. Всё, что обещают выше без подробного расчёта, стоит перепроверить.
Мы считаем эту таблицу по каждому объекту до покупки и показываем клиенту оба сценария: оптимистичный и консервативный. Решение принимается по консервативному.